在新加坡购买房产

在新加坡购买房产

尽管疫情期间新加坡经济面临挑战,但新加坡房地产市场仍保持强劲。这在很大程度上是由于新加坡的新房地产建设有限,而需求仍然很高。

在2020年的最后一部分,有1.67%的增长(扣除通货膨胀),可能会继续稳步增长。从目前新加坡房地产的趋势来看,新加坡是亚洲房地产投资相对安全的地方。在一个更不稳定的市场中,回报不会像其他地方那样高,但在一个稳定的市场中,一些回报是有保证的,就像在新加坡所发现的那样。所有住宅物业的销售都要遵守《住宅产权法》(residential property Act)中规定的规定。

新加坡的住宅物业和外国人

当我们谈论新加坡房地产领域的外国人时,我们指的是新加坡公民、新加坡社会、新加坡有限责任合伙企业或新加坡公司的任何人。

对新加坡永久居民(PR)而言,他们仍然被视为外国人,但他们支付的额外买家印花税税率不同于没有永久居民身份(PR)的外国人。

 

新加坡的限制性房产

新加坡土地管理局限制购买土地房屋,如果您想购买土地住宅物业,您需要事先得到新加坡土地管理局的许可,才能以外国人的身份购买。

以下是一份更全面的限制性的私人房产清单。

  • 联排住宅
  • 空置土地的住宅物业
  • 社团处所
  • 半独立式房屋
  • 礼拜场所
  • 平房或独立的土地房产
  • 宿舍、寄宿房屋/公寓等服务性房产(未根据《酒店法》注册)。
  • 经批准的公寓项目之外的分层地契有地住宅(Strata landed house)

 

新加坡不受限制的财产

以下是不受外国公司和非新加坡公民购买的房产的综合清单。

  • Strata 在已获批准的公寓开发项目中购买了有地住宅
  • 公寓单位
  • 平坦的
  • 根据《酒店法》注册的酒店类型物业
  • 行政共管公寓、组屋组屋和组屋店屋(符合资格条件)
  • 工商业物业
  • 用于商业用途的店屋
  • 不超过七年的有地房产的租赁地产(包括续展和延期)

 

值得注意的例外情况

圣淘沙湾(Sentosa Cove)的有地房屋可以由永久居民(PR)和外国人购买和拥有。这与新加坡大陆的有地房屋相反,没有新加坡土地管理局和土地交易审批单位的特别许可,外国人不能购买和拥有。也就是说,圣淘沙湾的房屋是租赁产权,而且价格非常昂贵,甚至圣淘沙湾的私人公寓也是如此,因为该地区被认为是一个 "富人区"。

 

永久居民(PR)在新加坡可以购买什么类型的物业?

谈到住宅物业,永久居民(PR)通常在新加坡购买的物业类型是私人公寓,执行共管公寓(EC)和组屋。只有私人公寓被认为是私人财产,这意味着执行共管公寓(EC)和组屋被认为是政府财产,这导致需要满足额外的条件,以方便购买和转售。

新加坡(PR)永久居民购买组屋

新加坡(PR)永久居民不能从建屋发展局直接购买政府的预售组屋;只有新加坡公民可以购买这种物业。如果一个永久居民(PR)的配偶是新加坡公民,那么这种购买可以通过非公民配偶计划或通过建屋发展局的公共住房保障计划进行购买。

为了获得这种购买的资格,永久居民(PR)还必须满足两个要求。首先,您必须年满21岁或以上,而且在您打算购买时,您已经成为永久居民(PR)至少三年了。在某些情况下,如果对新加坡做出了特殊的经济贡献,可以有一些例外。

在这个期限内,有一个五年的最短居住期的限制,您不允许出售或出租(BTO)预售组屋公寓。此外,在购买时,您和您的配偶都不能在其他地方拥有私人房产。如果您已经在其他地方拥有物业,您必须在购买转售组屋后的六个月内出售它。

直接从房主购买的转售租屋公寓,不需要永久居民(PR)在购买前与公民结婚。转售组屋是允许通过非公民配偶计划或公共住房保障计划的简化版本。这允许任何人有至少三年的永久居民身份(PR)购买转售组屋。购买转售组屋的最后限制是新加坡(PR)永久居民配额和民族融合政策配额。

如果您与来自马来西亚的(PR)永久居民或新加坡公民一起申请购买转售组屋,您只需要担心民族融合政策。但如果买家都不是来自马来西亚的(PR)永久居民,那么这两个配额都将适用。

为确保符合EIP的要求,您需要与出售房屋的人属于同一族群或种族。配额在每个月的第一天更新。配额可以在建屋局的电子服务上检查。外国人将没有资格获得建屋局贷款。

 

新加坡(PR)永久居民购买(EC)执行共管公寓

如果您想购买的执行共管公寓(EC)是计划外的,那么要求与(BTO)预售组屋相似,包括需要与新加坡公民结婚。

对于转售的(EC)执行共管公寓,条件没有那么严格。对于转售组屋,需要一个家庭,但如果是转售,个人可以自己购买(EC)执行共管公寓。

执行共管公寓(EC)由新加坡的私人房地产开发商出售,其设施与私人公寓类似,如门禁安全或健身房。首次出售时,在允许转售之前需要满足五年的最低居住期。

有趣的是,执行共管公寓(EC)在10年后会变成为私人公寓。这意味着私人公寓/转售(EC)执行共管公寓在十年后基本上是一样的。

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新加坡的(PR)永久居民可以购买私人公寓吗?

是的,只要一个(PR)永久居民能够负担得起新的或计划外的私人公寓,他们是可以购买的。这个过程比执行共管公寓(EC)和组屋的过程要宽松的多。

绝大多数新加坡人都住在组屋,所以私人公寓被认为是相当的地位象征。您也将被允许出租私人公寓,租期至少六个月(或组屋 - 三个月)。

 

新加坡的永久居民(PR)可以购买有土地的房产吗?

新加坡(PR)永久居民只有在得到新加坡土地管理局的特别许可后才能购买土地房产。用于购买住宅物业的空置土地也受到限制。对于没有公民身份的个人来说,在新加坡购买房地产是很困难的,当外国人购买房地产时,涉及的费用通常是相当高的。即使他们购买转售的组屋,成本也会相当高。在某些情况下,新加坡公民也可以通过(CPF)公积金住房补助金购买房产,但外国人没有资格享受这种待遇。

想在新加坡购买房产的永久居民(PR)的进一步考虑因素

在购买房产进入新加坡房地产市场的之前,您需要了解其他财务事项。特别是以下几种征收的费用。

 

买方印花税(BSD)

无论您是谁,如果您想在新加坡购买房产,那么您就需要为买卖文件支付买方印花税。这项费用是根据购买价格或房产的市场价值(以价高者为准)计算的。只要净价仍显示在市场价值上,购买价格的任何折扣都会被计入买方印花税(BSD)中。记住,买方要支付买方印花税(BSD)。

 

买方印花税(BSD)的费用

  • 超过360,000新元的房产,BSD为3%。
  • 180,000至360,000新元之间的房产,BSD为2%。
  • 低于180,000新元的房产,BSD为1%。

额外买方印花税(ABSD)

额外买家印花税(ABSD)的生效是为了应对本地和外国买家对房产投资不断增长的需求。它也确保了房屋对当地人来说更容易负担。

自2018年以来,已经采取了几个进一步的措施,以可持续的方式控制房地产价格,这里有一个外国人支付的费用和永久居民(PR)支付的费用之间的区别。

 

额外买方印花税(ABSD)的费用

  • 永久居民(PR)购买第二套甚至以后的房产将支付10%
  • 购买第一套房产的永久居民(PR)将支付5%
  • 外国人支付16%

 

自由贸易协定的优惠

冰岛、挪威、列支敦士登、瑞士和美国与新加坡签订了两项自由贸易协定,这使得这些国家的公民在首次购买房产时可以跳过额外买方印花税(ABSD)。

购买房产的步骤

第1步:

需要与卖家确定购买价格。如有必要,必须获得银行贷款或抵押贷款以支付费用。

 

第二步:

然后,您必须确保选购权合同。

买方支付总购买价格的1%的定金,以保证两周内这私人房产不能再继续销售。最好找律师来起草这份协议,因为条款将成为契约的条款。

 

第三步:

需要支付剩余9%的定金,以便确认购买意向。这方面将有一个商定的时间表,并在选购权合同中列出选购权费用。

 

第四步。

选择权由律师制定,房产所有权的确认也由律师完成,这样就可以进行合法销售。

 

第5步。

然后由律师准备转让文件,以转让房产的所有权。

 

第6步:

律师将确保房产所有者的签名。 律师将确保买方和卖方在转让文件上签字,并确保财产的销售得到相应的登记。

 

第7步。

房产销售完成。

 

房产转让(法律)费用

0.3%的房产转让费是以最低1,800新元为前提的。此外,如果您想使用您的房地产代理,将需要1%的费用。

卖方承担卖方印花税(范围在4%-16%之间)、0.15%的转让费和2%的房地产代理中介费。

银行对外国人的贷款与价值(LTV)的限制

这将决定一个人可以从金融机构借出的房屋贷款的最高金额。它反映了房产市场价值的一个百分比。对于住宅物业的贷款,其限制是。

  • 未偿还住房贷款 -75%或55%
  • LTV限制为5%如果LTV为75%,LTV为55%时则为10%。

较低的贷款与价值(LTV)限制适用于贷款期限超过30年的情况。或者买方的年龄在65岁以上,这意味着贷款期限将超过他们的年龄。

 

新加坡永久居民(SPR)应该了解的问题

公共住房和私人房产之间有什么区别?

公共住房通常由国家提供;就新加坡而言,公共住房将由组屋和其他由政府提供的住房构成。

 

这是我第二次购买房产,有什么影响吗?

是的,你的第一个住宅物业的额外费用会比其他私人物业低。

 

税收!

购买任何东西和地产买卖都必须向税务局申报。

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